Maggioranze, obblighi, tempi e suddivisioni delle spese condominiali

Molto spesso ci si trova di fronte a spese improvvise o inaspettate su un immobile in comproprietà. In tali situazioni si è di fronte alla necessità di comprendere se e come le spese deliberate siano da pagare, se siano o meno vietate dalla Legge, oppure se ed in quali casi le spese siano procrastinabili ossia rimandabili in un futuro più o meno prossimo. In relazione alle tematiche di maggioranze, obblighi e suddivisioni delle spese condominiali, per chiarezza esplicativa si tratteranno separatamente:

  • maggioranze necessarie per procedere con l’esecuzione di lavori condominiali;
  • procedure che si verificano nel caso di un condomino non pagante (moroso)

 

1) MAGGIORANZE NECESSARIE PER PROCEDERE CON L’ESECUZIONE DI LAVORI CONDOMINIALI

In prima convocazione, sono valide le deliberazioni assembleari approvate con un numero di voti che rappresenti i 2/3 del valore dell’edificio e la maggioranza dei condomini. “L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.”

Inoltre, sono valide le deliberazioni assembleari approvate con un numero di voti che rappresenti ½ del valore dell’edificio e la maggioranza degli intervenuti. Ciò vale per:

  • nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo;
    • le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità;
  • le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità;
  • in caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni;
  • le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
  1. le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
  2. le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
  3. l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
  • le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza.

Fermo restando che: sono vietate:

– le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio (1117) inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino (1108, 1121, 1123, 1136, 1138).”

– le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.

 

PROCEDURE CHE SI VERIFICANO NEL CASO DI UN CONDOMINO NON PAGANTE (MOROSO)

Anche in virtù del nuovo Codice Condominio, entrato in vigore dal 18 giugno 2013, nelle realtà condominiali laddove si è scelto di avere un amministratore vale la pena sapere che:

  • “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.” Il comma primo del medesimo articolo prevede inoltre prevede che: “…l’amministratore …è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.”
  • l’applicazione della nuova norma può portare ai seguenti casi:
    1) qualora il condominio abbia regolarmente deliberato il pagamento delle somme pretese dal creditore e vi siano condomini morosi, questi saranno primariamente escussi dal creditore, ma ognuno entro i limiti della quota spettante e deliberata.

2) qualora l’escussione abbia esito negativo, il Creditore potrà agire contro i condomini virtuosi, ma anche in questo caso entro il limite delle quote dovute in ragione dei millesimi di proprietà, per cui la somma da recuperare, che non è stato possibile escutere dai condomini morosi, andrà ripartita tra i condomini virtuosi in misura proporzionale ai millesimi di proprietà di ciascuno.

3) qualora il condominio non abbia regolarmente deliberato il pagamento delle somme pretese dal creditore e questi ottenga valido titolo esecutivo, sarà possibile agire per l’escussione contro tutti i condomini in ragione delle rispettive quote calcolate in base ai millesimi di proprietà (cioè esattamente nello stesso modo sancito dalle Sezioni Unite in epoca ante riforma).

Conclusioni: a seconda delle spese deliberate si devono perciò valutare attentamente quali siano le esigenze del fabbricato e con quali tempistiche e modi debbano essere realizzate sempre considerando il fatto che solo tecnici specializzati sapranno individuare le diverse tipologie di lavori da fare e i diversi importi da sostenere e le relative tempistiche.

Ing. Elena Lucia Bortolamei

 

 

Rif. Codice Civile: Nuovo codice del condominio (art.1117 – 1138 / 2659 / art. 61-74 / art. 155-156)

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